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皆さん、こんにちは！
オリバー　相続コンサルタントの名児耶です。
今回は「2025年4月21日以降の不動産登記ルールの変更」についてのお話です。

不動産登記制度の概要

所有者不明土地の解消を目的に、2024年4月1日から相続等により不動産を取得した相続人は3年以内に相続登記の申請を行うことが義務化され、正当な理由がないのにその申請を怠ったときは10万円以下の過料の対象となりました。
同様の目的で、2026年4月1日からは、登記名義人の氏名（名称）や住所の変更日から2年以内に変更登記の申請を行うことが義務化されます。正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、5万円以下の過料の対象です。

個人の場合、氏名の変更は「結婚・離婚」や「養子縁組・離縁」によるものがほとんどですから頻繁に起きることはないと考えられますが、住所の変更は人によってはそれなりにあり得ます。
また、相続登記は不動産を相続等で新たに取得した時のことなので登記についても頭に浮かびやすいのに対し、変更登記は不動産の取得時のことではないため登記にまで考えが及ぶかどうかは微妙なところです。
それにも関わらず、変更日から2年以内の変更登記申請が義務化され、違反すれば過料の対象ということですから、相続登記よりも負担が大きくなる可能性があります。

そこで、登記名義人の負担軽減のため、変更登記の申請の義務化と同時に、登記官が職権で変更登記を行う仕組みも2026年4月1日からスタートします。
具体的には、登記官が住基ネット情報を定期的に検索して登記名義人の氏名・住所の変更情報を取得し、職権で変更登記をすることについて本人の意思確認を行い、本人の了解が得られた場合に限り職権で変更登記をするという流れになります。
本人の了解を必要としているのは、DV被害者のように最新の住所を公示することに支障がある方もいること等を踏まえたものです。

また、登記名義人が自分で変更登記を申請する場合、土地は1筆、建物は1棟あたり1,000円の登録免許税負担が発生しますが、職権での変更登記の場合は本人の費用負担はありません。
ただし、登記官が登記名義人の住基ネット情報を検索するためには、本人から氏名・住所のほか、生年月日等の「検索用情報」を事前に申し出てもらう必要があります。

そこで、職権で変更登記を行う仕組みの開始に先立ち、2025年4月21日から、所有権の保存・移転等の登記の申請の際には、所有者の「検索用情報」を併せて申し出る（申請書に記載する）ことになります。
加えて、2025年4月21日時点で既に不動産の所有者として登記簿に記録されている者も、同日以降「検索用情報」を自主的に申し出ることができます。
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最後に

制度の概要は、次回にお話しさせていただきます。

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