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＜目次＞

物件購入のリスク回避

今回は、アパート・マンション1棟を購入する際のリスクと回避方法についてご案内いたします。リスクはあらゆる物件に含まれており、それを回避し最小限にとどめる必要があります。

リスクの少ない物件の傾向

一般的に、東京都・神奈川県のシンプルな中古アパートは、築年数は経過していても比較的低リスクと言われます。ご自身の投資計画に合い、経営上で低リスクな物件の資料を取り寄せましょう。

• 物件価格4,000万円～6,000万円
• 4～8部屋のワンルーム・2DK
• 東京都・神奈川県で通勤や生活がしやすい

レントロールと賃料相場を比較

更に、こうした低リスクと言われる物件でも、レントロール（家賃一覧表）を精査することが重要で、家賃設定が市場と比較して適正かを見極める必要があります。

中古物件の場合、相場より高い家賃で一時的に入居させて高稼働に見せかけて販売し、購入後に解約するといった悪質なケースもあり、また新築未入居物件の場合、シミュレーションはあくまで想定家賃であるため、市場の家賃相場と乖離していると入居者募集に悪影響となり想定していた家賃収入が見込めなくなります。

サブリースの有効性と問題

新築物件などのサブリース契約にも大きなリスクが潜みます。オーナー様にとって空室は大きなストレスとなる要因ですので、空室でも一定額の収入が保証されるサブリースは魅力的です。しかし、度重なる家賃の引き下げ交渉や、想定した収入が得られないリスクがあります。

下見として、必ず現地調査を行うことも重要です。

• スマートフォン（カメラ、簡易ライト、簡易メジャー、水平器など）を持っていく
• 物件資料・レントロールを確認しておく
• 駅から物件までの環境（街灯・歩道・店舗の傾向など）を確認する
• 物件の周辺環境を確認する
• 物件の外観・共用部・敷地・隣地境界などを確認し写真に残す
• 空室がある場合は室内を確認し写真に残す

契約前提の現地調査は建築士などに同行してもらいましょう。現地でなければ確認できない敷地状況や屋根・外壁の傷み、設備の状態などを見逃さないようにすることです。

例えば、パンフレットなどの物件資料では駅から物件までの距離が遠かったとしても、現地調査により道が平坦で駅に駐輪場があることが分かれば、条件を工夫して空室を埋められる可能性は十分あります。また、物件資料やレントロールでは良好に見えた物件でも、現地調査で建物が極端に傷んで見える物件は、修繕に掛かる費用を追加する必要があります。

また、物件購入時はアパートローンの利用も検討項目に挙がります。銀行ローン申し込み時は、収支計画を立て検証することは勿論、融資を受けやすい状況か否かは物件選定にかかっています。家賃収入に対する返済額の割合である返済比率を管理することもポイントで、目安は50％以下と言われています。

購入後も、賃貸経営には様々なリスクが発生します。例えば、入居者トラブル対応や、募集条件の不適合による空室の長期化、退去発生時の原状回復リフォームでの費用対効果、物件購入のタイミングなど、リスクの要因は非常に複雑であり、またゼロにすることも現実的ではありません。あらゆる場面でサポートできる総合体制の管理の有無も確認を要します。オリバーでは他社で購入された物件でも賃貸、売買から建設、管理、活用まで、各分野の人材がワンストップでリスクを回避する方法をご提案いたします。お一人で悩まず、お気軽にご相談いただければと思います。