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＜目次＞

はじめに

2026年3月発表の公示地価では、全国の地価が５年連続で上昇しました。今回は公示地価から、東京都・神奈川県の賃貸市場における変化と、増税リスク、そして取るべき対策をお伝えします。

地価の局地的なエリア格差

東京・神奈川ともに地価は堅調ですが、同じエリアでも局地的な格差が広がっています。

例えば、相模原市の橋本駅周辺では、リニア新駅建設や再開発への期待から一部商業地で前年比＋9.8％と急上昇しました。一方、一部の郊外エリアでは地価が横ばいやマイナスの地点もあり、駅からの距離や利便性など立地条件がこれまで以上に資産価値を左右する時代になっています。

家賃の「デカップリング現象」

当社では、他社管理のオーナー様より更新のたび家賃を下げざるを得ないとご相談をいただきます。現在、地価の上昇ペースに対して家賃相場が追いつかない連動性の喪失「デカップリング現象」が見られます。通常、地価が上がると新築の家賃相場が上がり、徐々に相場全体が引き上げられますが、現状は局所的な投資で地価が上がる一方、所得水準に依存する傾向の家賃は地価ほど上がらず、地価と家賃の乖離が広がっています。

2027年度 固定資産税の増税リスク

さらにオーナー様の収益に影響するのが、2027年度の「固定資産税の負担増」です。固定資産税の評価額は原則3年に1度見直され、次回の2027年度は5年連続で上昇した今回の公示地価などを参考に算定されます。アパートやマンションなどが建つ土地には「住宅用地の特例」があり、1戸あたり200㎡までの土地は固定資産税の課税標準額が6分の1に軽減され、適用される物件は影響が抑えられます。

相模原市緑区・橋本駅周辺（商業地・200㎡）（地価変動率＋9.8％）の店舗で試算。

約647,000円/㎡→ 約711,000円/㎡

約9,058万円 → 約9,954万円

約126.8万円 → 約139.4万円

＋約12.5万円／年

※実際の税額は評価替えの時期や負担調整措置により異なります。

店舗・事務所などの物件は特例が適用されません。橋本駅周辺の200㎡の店舗・事務所であれば、地価上昇（＋9.8％）により負担増となり、収益を直接圧迫します。

賃貸住宅経営では、こうした市場環境変化を乗り越える工夫が必要な時代です。大切な資産を守り引き継ぐために3つの対策をご提案しています。

家賃を上げて収益を確保するには商品力の向上がポイントです。物件や経営状況に合わせたリフォームや無料インターネットの導入などが有力な手法です。

将来的な需要が見込みにくいエリアや修繕費がかさむ物件は、不動産市場が好調な今のタイミングで売却し、収益性の高いエリアへ買い替えるのも有効な手段です。当社では、賃貸管理、建物管理、売買、相続などの対応を一貫してサポートします。

2027年度の税額の大まかな試算をはじめ、大規模修繕や今後の維持費、ローン返済、売却・建て替え・相続を見据えた中長期的な準備と取り組みをサポートします。

2026年の地価公示からは、不動産市場が新たな転換期を迎えていることが分かります。物件ごとの状況を見極め、早めに対策を打つことが重要です。私たち管理会社は、オーナー様の経営パートナーとして、市場の変化を的確に捉え、賃貸経営の安定と発展を全力でサポートいたします。ご所有物件の賃貸経営戦略や今後の方向性について、ぜひご相談ください。