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相続した実家の売却で使える特別控除の注意点

不動産を売却して利益が出た場合、通常であれば約20％の税金（所得税・住民税等）が課税されます。しかし、一定の要件を満たすことで売却益から最大3,000万円までを控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（通称：空き家の3,000万円特別控除）」という制度があります。

特例が適用できれば、相続した空き家を売却する際の税負担を軽減でき、手元資金を確保できます。一方、本制度は自動適用されないため、要件を満たした上で確定申告を行う必要があります。主な適用要件は以下の通りです。

① 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された、現行の耐震基準に適合している区分所有建物ではない家屋であること。

② 相続開始の直前において、被相続人以外にその家屋に居住していた人がいなかったこと（老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象となる場合があります）。

③ 相続の時から売却まで事業・賃貸・居住の用に供されていないこと（家屋を取り壊して土地を売却する場合や、売却後に買主が取り壊す・耐震改修する場合も対象）

④ 土地と建物を合わせた売却代金が1億円以下であること。

⑤ 相続開始から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

なお、2024年以降の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除額は1人当たり最大2,000万円に制限されます。本制度は、上記のほかにも適用要件が細かく設定されているため、売却活動をスタートする前や売買契約を結ぶ前に、税務署・自治体窓口、または相続不動産の知識を持つ専門家へ事前に相談しておくことを強くお勧めします。（オリバーの売買 長岡）